La corretta tassazione ICI/IMU di un’area fabbricabile è prioritariamente incentrata sulla corretta individuazione dello specifico valore venale del terreno, nel senso che il prelievo tributario sarà compatibile al principio di capacità contributiva solo quanto la base imponibile sarà pari all’effettivo valore venale del terreno, valutato ai sensi dell’art. 5, comma 5, del DLgs. n.504/1992, quindi alla luce della sua reale potenzialità edificatoria o di altro utilizzo ammesso. Non tutte le aree fabbricabili hanno lo stesso valore venale; l’astratta edificabilità di un terreno non comporta ai fini della valutazione fiscale, l’equiparazione sic et simpliciter ad un terreno che può essere immediatamente edificato senza vincoli. Usando le parole della Suprema Corte, “l’equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi “non inedificabili”, non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore. Pertanto, “se i criteri di calcolo vengono applicati correttamente, il contribuente subirà un prelievo che non sarà mai superiore a quello giustificato dal reale valore del bene posseduto” . Per tassare un terreno astrattamente edificabile nel rispetto del principio di capacità contributiva, risulta necessario quindi, individuare in concreto l’esatto valore venale (di mercato) di quel terreno in quel determinato anno d’imposta.
